Immobilienfonds

Die Immobilie als Anlageobjekt

Immobilien gelten bereits seit vielen Jahren als sichere und wertbeständige Anlageobjekte. Auch in Zeiten der Finanzkrise konnten Immobilien, insbesondere Geschäftsimmobilien, ihren Wert erhalten und durch Mieteinnahmen sogar kontinuierlich sichere Erträge erwirtschaften.
Anleger, die ebenfalls in Immobilien investieren wollen, die aber die Mittel zum Kauf einer eigenen Immobilie nicht besitzen, können Immobilienfonds wählen. Dabei wird zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds unterschieden.

Offene Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds gehören zur Gruppe der klassischen Investmentfonds. Kennzeichen dieser Fonds ist die breite Streuung der Anlagen. So werden im offenen Immobilienfonds bis zu 100 verschiedene Objekte in unterschiedlichen Städten und oft auch in unterschiedlichen Ländern verwaltet. Sie werden von Kapitalanlagegesellschaften aufgelegt und verkauft. Der Kauf offener Immobilienfonds ist bei jeder Bank über ein Wertpapierdepot möglich.
Die Erträge, die ein offener Immobilienfonds erzielt, sind grundlegend Mieterträge, die im Rahmen der Ausschüttung des Investmentfonds an die Anleger ausgezahlt werden. Steuerrechtlich gehören diese Erträge zu den Einnahmen aus Kapitalvermögen und unterliegen daher der Abgeltungssteuer. Freistellungen über den Sparer-Pauschbetrag sind möglich. Durch die Vereinbarung langfristiger Mietverträge sind die Erträge offener Immobilienfonds meist stabil und liegen zwischen 3-5% pro Jahr.
Der Verkauf von Fondsanteilen offener Immobilienfonds ist börsentäglich über die Bank zum Rücknahmepreis möglich. Der Ausgabeaufschlag beim Kauf beträgt regelmäßig 5% der Anlagesumme.

Geschlossene Immobilienfonds

Den offenen Immobilienfonds stehen die geschlossenen Fonds gegenüber. Im Unterschied zu den offenen Fonds wird hierbei in der Regel nur ein einziges Objekt mit den Geldern der Anleger finanziert. Als Beispiel sei hier ein Einkaufszentrum oder ein Bürogebäude genannt. Ebenso wie der offene Fonds erzielt auch der geschlossene Fonds Mieterträge, die auch als solche an die Anleger ausgezahlt werden. Daher erzielen Anleger geschlossener Fonds Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die im Rahmen der Steuererklärung anzugeben und mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern sind.
Anleger, die sich für einen geschlossenen Immobilienfonds entscheiden, werden Teilhaber der Fondsgesellschaft. Hiermit verbunden ist natürlich das Recht auf Ausschüttung der Erträge, bei Verlusten ist der Anleger aber ebenso beteiligt. Daher ist bei geschlossenen Fonds sogar der Totalverlust nicht ausgeschlossen.
Zudem müssen Anleger bei geschlossenen Immobilienfonds eine feste Bindungsfrist beachten, denn die Verfügung über den Anlagebetrag ist erst mit Auflösung des Fonds und mit Verkauf der Immobilie möglich. Da bei Immobilien nach wie vor die zehnjährige Spekulationsfrist gilt, sollten Anlagezeiträume von mindestens zehn, maximal 20 Jahre kalkuliert werden. Anleger, die vorzeitig verfügen wollen, müssen mit teils hohen Abschlägen rechnen, denn ein Verkauf ist nur über den Zweitmarkt möglich.
Trotz der relativ hohen Risiken sind geschlossenen Immobilienfonds vor allem für langfristig orientierte Anleger interessant, denn die Erträge liegen kontinuierlich zwischen 4-7% pro Jahr. Bei der Entscheidung für einen geschlossenen Fonds sollte jedoch der Emittent sowie das Fondskonzept anhand des Verkaufsprospektes genau geprüft werden. Wichtig sind dabei langfristig vereinbarte Mieterträge, die über Jahre hinweg sichere Einnahmen bieten.